Na straně nákladů záleží například na tom, zda je dům zatížen nějakými úvěry, které je třeba splácet. Týká se to většinou nových domů, ale na úvěr můžeme samozřejmě pořídit i starší dům. Tím jsme se hned dotkli další důležité okolnosti – jak je dům starý a jaký je jeho stav? Z toho pak vyplývají nároky a náklady na údržbu. Stav domu také ovlivňuje spotřeby energií. Tady záleží na tom, zda si nájemníci platí inkaso sami, nebo je placeno z nájmu. V každém případě však zůstávají energie ve společných prostorách. Z nákladů nám zůstávají ještě daně, různé poplatky apod.

Příjmy z bytového domu jsou pochopitelně tvořeny nájmem. Pokud nájemné není regulováno, a je tedy možné jej stanovit tržně, máme napůl vyhráno. Ovšem výše nájemného, jakou budou lidé ochotni zaplatit, zase závisí na více okolnostech. Především je to obvyklá hladina, tedy nájemné, jaké za podobné byty požadují jiní. Může se pak lišit v závislosti na lokalitě (jaké město, jaká část města…), velikosti a stavu bytů, vybavenosti atd. Řekněme, že nájemné je stanoveno zajímavě pro obě strany – teď záleží na tom, kolik bytů z celkového počtu je obsazeno. A konečně, kým je obsazeno… To je pravděpodobně vůbec nejdůležitější, přitom však nejhůře ovlivnitelný faktor celého „podniku“. Musíme mít zkrátka i trochu štěstí. Tedy, jestliže vlastníte bytový dům v rozumném stavu s přiměřeně vysokým neregulovaným nájemným, kde je většina bytů trvale obsazena „bezproblémovými“ platícími nájemníky, je to většinou výhodné a pro všechny strany zajímavé.

Avšak stačí, aby někteří z nájemníků přestali platit a co hůř, třeba ještě obtěžovat ostatní obyvatele domu či se chovat nešetrně k jeho vybavení. V takovém případě hrozí, že se ti slušní odstěhují a problémoví neplatiči zůstanou. Dům přinášející zisk se tak může proměnit v silně ztrátovou záležitost.

Základem proto je mít co nejlépe postavené nájemní smlouvy, a také si nájemníky vybírat. Jestliže si dáte inzerát k pronájmu bytu, nemusíte hned s každým podepsat smlouvu. Je vašim právem nájemníka odmítnout. Samozřejmě není jednoduché člověka odhadnout, chce to trochu psychologie a nejlépe nějakou praxi. I tak se však může stát, že si do bytu nechtě propašujete někoho, kdo se později ukáže jako problémový. Poté dojde na to, jak dobře je promyšlena nájemní smlouva.

Do některého domu nemusí být snadné nájemníky sehnat a budeme třeba vděčni za kohokoliv, ale to už je právě záležitost zmíněná dříve, tedy lokalita a další okolnosti.

Kromě finančního hlediska je dobré si uvědomit, že starost o dům a řešení případných problémů zabere nějaký čas a úsilí, a to i tehdy, pokud vše běží víceméně ideálně.

Jedno je jisté – pokud jste bytový dům získali například jako dědictví a chcete jej pronajímat, zjistěte aktuální situaci a dobře si vše promyslete a propočítejte. Dvojnásob to platí v případě, že si takový dům chcete teprve pořizovat. Můžete se stát rentiérem, žijícím jen z pravidelného příjmu nájmu, nebo se dům může stát vaší noční můrou. Velmi obecně se však dá říci, že vlastnit bytový dům a pronajímat byty by mělo být výhodné. Vždyť se tak děje po celém světě již po staletí. Obezřetnosti však není nikdy dost…

Text: Michal Hamšík

Foto: archiv firem Alfa-Zeta, Tex-Color